¿Es ahora un buen momento para comprar piso?

“Todo necio confunde valor y precio” Antonio  Machado. 

No soy economista,  pero voy a contar una serie de perogrulladas que supuestamente todo el mundo sabe, pero que luego la práctica pone de manifiesto que no eran tales. Se trata de conceptos básicos sobre economía que no se aprenden en las escuelas de economía porque se supone que debemos adquirirlos en primaria o como mucho en educación secundaria.

Conceptos de Precio y Valor

¿Comprarías un bien si su precio es superior a su valor?

Si respondes que  sí, estarás haciendo un mal negocio, muy mal negocio.

El valor de cualquier bien, es el uso o utilidad que le demos y por supuesto depende de varios factores. El precio es lo que nos piden por el bien.

Si encontramos un bien. Por ejemplo una comida caliente, este tendrá un precio, por ejemplo 10 €  y su valor será muy relativo. Si tenemos apetito y es la hora de comer seguramente estemos dispuestos a pagar por él 12 o 13 € así que entraremos al restaurante sin dudarlo y pediremos la comida. Ahora bien, después de comer el precio de la comida sigue siendo 10 € pero como estamos saciados no estaremos dispuestos a pagar ese precio hasta pasadas unas horas.

Es decir, para adquirir un bien, su precio tiene que ser inferior a su valor. Normalmente nadie compra un bien cuando cuesta más de lo que vale.

Ahora muchos estarán pensando que una vivienda no es un bien “consumible” como una comida y que se compra con la intención de invertir y no la de consumirlo o ni si quiera la de irse a vivir a la vivienda adquirida. Aun así, la compramos (con intención de "invertir") sólo si su precio es inferior a su valor, porque el “valor” que le damos en ese momento no es el valor real de la vivienda si no la expectativa de seguir  subiendo su precio para vender más caro y con ganancia.

Por eso se dice que en economía la confianza es muy importante. Si tengo “confianza” en que podré vender una vivienda más cara de como la compré, su valor relativo (el valor que yo le asigno) estará por encima de su valor real, que no es ni más ni menos que alojar una familia durante varias décadas.

El precio es la cantidad monetaria que nos pide el vendedor o la cantidad  monetaria a la que el comprador y el vendedor acuerdan transferirse un bien o un servicio.

El valor es algo muy relativo y depende de cada persona, de su circunstancia e incluso del momento. Y resulta muy difícil de cuantificar monetariamente.

Concepto de Precio relativo

Durante los años de la burbuja se escuchaba una frase “meme” tan cierta como falsa. “Los pisos nunca bajan”.

Digo que es cierta porque si miramos la estadística de los precios medios de los pisos desde por ejemplo 1940 hasta 2008 estos siempre han subido. Sólo bajan desde 2008 para volver a su cauce normal después de una tremenda burbuja que muchos negaban.

Digo que es falsa porque si dividimos el precio medio de los pisos entre el salario medio, la relación que sale muestra una "curva" más bien una recta, que pone de manifiesto que el precio de un piso equivale más o menos al salario bruto de un trabajador durante unos cuatro años y se mantiene constante en el tiempo.

Es decir,  el esfuerzo que tiene que hacer un trabajador para comprarse un piso es siempre el mismo. Salvo burbujas donde esta relación se disparó a unos 12 años y por tanto los pisos quedaron fuera del alcance de muchos trabajadores que sólo podían adquirir pisos endeudándose el 80% de su salario durante 40 años. Una barbaridad económica que muchos no vieron y los bancos por motivos oscuros que desconozco no quisieron evitar y se autodestruyeron.

Actualmente en España, después de la burbuja los precios descienden y lo seguirán haciendo hasta alcanzar otra vez esa relación de 4 años/salario de un trabajador.

¿Volverán a subir los pisos?

Si, seguramente, pero si tienes claros los conceptos anteriores te habrás dado cuenta que la cuestión no es esa. Si los pisos suben menos que el salario de los trabajadores, no habrá una subida neta y por tanto comprar pisos para vender de nuevo con plusvalía será como comprar gaitas esperando que suban de precio para revenderlas. 

Para que comprar una vivienda, un bulbo de tulipán , una gaita o cualquier otra cosa  con intención de especular (pues si compras una vivienda  para vivir no tienes más remedio) tiene que haber una burbuja. Es decir sus precios relativos respecto a los salarios tienen que subir de forma firme y sostenida en el tiempo y para que esto suceda con la vivienda, se necesita que los bancos sean cómplices y estén dispuestos a darte crédito por algo que vale mucho menos de lo que tú estás dispuesto a pagar por ello. Esto  es una operación de alto riesgo para los bancos. Así que habría que preguntar a sus gestores primero en que burbuja están dispuestos a meterse para pedirles un crédito. 
Si te juegas tu dinero, entonces puedes  arriesgarlo en lo que quieras, si eres listo ganarás más y si no inviertes de forma adecuada o en el momento adecuado, perderás tu dinero.

Las burbujas de precios tienen forma de campana de Gauss. 

Durante las burbujas ganan mucho dinero los que entran en su primera mitad, y pierden los que entran en su segunda mitad.

¿Y si necesito el piso para vivir?

Si eres músico no comprarás una gaita esperando revenderla más cara, la comprarás para tocarla, y si está barata mejor. Si necesitas una vivienda para irte a vivir a ella, entonces busca la que esté dentro de tus posibilidades endéudate lo menos posible y cómprala.

Resumiendo: ¿Es buen momento para comprar piso?

Si lo necesitas para vivir, depende donde vivas. Si vives en España, si es un buen momento ahora están a un precio muy cercano al de los 4 años de salario aunque posiblemente bajen más o el vendedor esté dispuesto a rebajártelo con tal de quitárselo de las manos.

Si quieres comprar piso para invertir, entérate en qué momento de la campana de Gauss están en China, si están en la primera mitad, comprar un piso en China sería  una buena opción, pero hay que ser muy rápido para venderlo antes de que salte la burbuja 

y te lo tengas que comer. O puedes buscar otros países donde la burbuja esté comenzando ahora.

En España el precio relativo de los pisos no subió durante más de 50 años y no veo el motivo por el que iban a hacerlo ahora que están aun ajustándose después de su mayor burbuja con los bancos quebrados y el país perdiendo población. No creo que los bancos estén dispuestos a volver a pulsar el botón de “autodestrucción” en mucho tiempo, así que no esperes crédito de su parte. A lo mejor comprar gaitas es mejor opción.