Monte Perdido

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sábado, 19 de abril de 2014

¿Es ahora un buen momento para comprar piso?

Todo necio confunde valor y precioAntonio  Machado

No soy economista,  pero voy a contar una serie de perogrulladas que supuestamente todo el mundo sabe, pero que luego la práctica pone de manifiesto que no eran tales. Se trata de conceptos básicos sobre economía que no se aprenden en las escuelas de economía porque se supone que debemos adquirirlos en primaria o como mucho en educación secundaria.

comprar piso

Conceptos de Precio y Valor


¿Comprarías un bien si su precio es superior a su valor?
Si respondes que  sí, estarás haciendo un mal negocio, muy mal negocio.

El valor de cualquier bien, es el uso o utilidad que le demos y por supuesto depende de varios factores. El precio es lo que nos piden por el bien.

Si encontramos un bien. Por ejemplo una comida caliente, este tendrá un precio, por ejemplo 10 €  y su valor será muy relativo. Si tenemos apetito y es la hora de comer seguramente estemos dispuestos a pagar por él 12 o 13 € así que entraremos al restaurante sin dudarlo y pediremos la comida. Ahora bien, después de comer el precio de la comida sigue siendo 10 € pero como estamos saciados no estaremos dispuestos a pagar ese precio hasta pasadas unas horas.

Es decir, para adquirir un bien, su precio tiene que ser inferior a su valor. Normalmente nadie compra un bien cuando cuesta más de lo que vale.

Ahora muchos estarán pensando que una vivienda no es un bien “consumible” como una comida y que se compra con la intención de invertir y no la de consumirlo o ni si quiera la de irse a vivir a la vivienda adquirida. Aun así, la compramos (con intención de "invertir") sólo si su precio es inferior a su valor, porque el “valor” que le damos en ese momento no es el valor real de la vivienda si no la expectativa de seguir  subiendo su precio para vender más caro y con ganancia.

Por eso se dice que en economía la confianza es muy importante. Si tengo “confianza” en que podré vender una vivienda más cara de como la compré, su valor relativo (el valor que yo le asigno) estará por encima de su valor real, que no es ni más ni menos que alojar una familia durante varias décadas.

El precio es la cantidad monetaria que nos pide el vendedor o la cantidad  monetaria a la que el comprador y el vendedor acuerdan transferirse un bien o un servicio.

El valor es algo muy relativo y depende de cada persona, de su circunstancia e incluso del momento. Y resulta muy difícil de cuantificar monetariamente.

invertir en un piso

Concepto de Precio relativo

Durante los años de la burbuja se escuchaba una frase “meme” tan cierta como falsa. “Los pisos nunca bajan”.

Digo que es cierta porque si miramos la estadística de los precios medios de los pisos desde por ejemplo 1940 hasta 2008 estos siempre han subido. Sólo bajan desde 2008 para volver a su cauce normal después de una tremenda burbuja que muchos negaban.

Digo que es falsa porque si dividimos el precio medio de los pisos entre el salario medio, la relación que sale muestra una "curva" más bien una recta, que pone de manifiesto que el precio de un piso equivale más o menos al salario bruto de un trabajador durante unos cuatro años y se mantiene constante en el tiempo.

Es decir,  el esfuerzo que tiene que hacer un trabajador para comprarse un piso es siempre el mismo. Salvo burbujas donde esta relación se disparó a unos 12 años y por tanto los pisos quedaron fuera del alcance de muchos trabajadores que sólo podían adquirir pisos endeudándose el 80% de su salario durante 40 años. Una barbaridad económica que muchos no vieron y los bancos por motivos oscuros que desconozco no quisieron evitar y se autodestruyeron.

Actualmente en España, después de la burbuja los precios descienden y lo seguirán haciendo hasta alcanzar otra vez esa relación de 4 años/salario de un trabajador.

¿Volverán a subir los pisos?

Si, seguramente, pero si tienes claros los conceptos anteriores te habrás dado cuenta que la cuestión no es esa. Si los pisos suben menos que el salario de los trabajadores, no habrá una subida neta y por tanto comprar pisos para vender de nuevo con plusvalía será como comprar gaitas esperando que suban de precio para revenderlas. 

Para que comprar una vivienda, un bulbo de tulipán , una gaita o cualquier otra cosa  con intención de especular (pues si compras una vivienda  para vivir no tienes más remedio) tiene que haber una burbuja. Es decir sus precios relativos respecto a los salarios tienen que subir de forma firme y sostenida en el tiempo y para que esto suceda con la vivienda, se necesita que los bancos sean cómplices y estén dispuestos a darte crédito por algo que vale mucho menos de lo que tú estás dispuesto a pagar por ello. Esto  es una operación de alto riesgo para los bancos. Así que habría que preguntar a sus gestores primero en que burbuja están dispuestos a meterse para pedirles un crédito. 
Si te juegas tu dinero, entonces puedes  arriesgarlo en lo que quieras, si eres listo ganarás más y si no inviertes de forma adecuada o en el momento adecuado, perderás tu dinero.

Las burbujas de precios tienen forma de campana de Gauss. 
Durante las burbujas ganan mucho dinero los que entran en su primera mitad, y pierden los que entran en su segunda mitad.

¿Y si necesito el piso para vivir?

Si eres músico no comprarás una gaita esperando revenderla más cara, la comprarás para tocarla, y si está barata mejor. Si necesitas una vivienda para irte a vivir a ella, entonces busca la que esté dentro de tus posibilidades endéudate lo menos posible y cómprala.

Resumiendo: ¿Es buen momento para comprar piso?

Si lo necesitas para vivir, depende donde vivas. Si vives en España, si es un buen momento ahora están a un precio muy cercano al de los 4 años de salario aunque posiblemente bajen más o el vendedor esté dispuesto a rebajártelo con tal de quitárselo de las manos.
Si quieres comprar piso para invertir, entérate en qué momento de la campana de Gauss están en China, si están en la primera mitad, comprar un piso en China sería  una buena opción, pero hay que ser muy rápido para venderlo antes de que salte la burbuja 

En España el precio relativo de los pisos no subió durante más de 50 años y no veo el motivo por el que iban a hacerlo ahora que están aun ajustándose después de su mayor burbuja con los bancos quebrados y el país perdiendo población. No creo que los bancos estén dispuestos a volver a pulsar el botón de “autodestrucción” en mucho tiempo, así que no esperes crédito de su parte. A lo mejor comprar gaitas es mejor opción.

6 comentarios:

  1. Super interesante toda tu argumentación José Pedro. No soy ninguna experta en economía, así que algunos conceptos en este sector se me escapan, pero tu artículo es muy didáctico y me ha ayudado a entender el momento de cada ciclo u oscilación.

    Escritos sobre si es o no un buen momento para comprar hay muchísimos, pero me ha gustado que el tuyo va más allá y analiza la situación en contexto histórico y comparando a situaciones de otros países. Yo nunca creo que compre un piso para la especulación, porque hay demasiado dinero en juego y sin él entraría en un problema serio, pero comprar un piso actualmente es mucho mejor claro está, y coincido que hay que incluir el concepto del valor y no exclusivamente el precio.

    Muchas gracias, he aprendido mucho. Te voy leyendo José Pedro! :)
    Maica.

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  2. Gracias Maica, son conceptos básicos que enseñaban las abuelas en los años 70. en los años 70 todo el mundo parecía tenerlo claro. Cuando en los 90 los precios comenzaron a subir con porcentajes anuales de dos dígitos yo pensaba que la gente dejaría de comprar pisos y todo volvería a la normalidad, pero la codicia cegó a mucha gente (incluidos banqueros) y se olvidaron estos conceptos y compraban más, con lo que se infló la burbuja de la que ahora estamos pagando las consecuencias.
    Gracias por tu comentario.

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  3. Correcto analisis. Yo anadiria algunos baremos mas. El de 4 veces el salario neto es buenisima referencia.

    Tambien suelen ayudar: El precio debe de ser aproximandamente 180 veces el precio del alquiler mensual.

    Con trabajo ESTABLE, nunca se debe hipotecar nadie por mas de 20 anos y siempre dedicar a la hipoteca un tercio del ingreso neto mensual como maximo. Estimar el tipo de interes a un 5%-5,5% . Sin trabajo realmente ESTABLE, solo pedir hipoteca si hay respaldo familiar solvente.

    Nada mas y un fuerte abrazo a los que lo esten pasando mal por la hipoteca

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  4. Ligar el precio de un piso con los meses de alquiler es una buena referencia. No se me había ocurrido.
    Los rangos que das de hipoteca son correctos, todo lo que sobrepase esos límites entra en zona de peligro.

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  5. Saludos.
    Todo lo que he leido me parece acertado pero entonces entramos en otra discusion con es el precio de alquiler.
    Dos ejemplos.
    Tengo dos pisos recibidos en herencia. Uno tiene 60m2 y me pagan 500€. Entonces su valor según la teoria de 180 seria 180x500=90.000€
    El otro piso que tengo, tiene 80m2 y una terraza de 40m2 y lo tengo alquilado también por 500€, lo tenia a 600€ y lo rebajaba o los inquilinos se iban. Resulta que 180x500= 90.000€
    Los dos pisos tienen que tener el mismo valor.

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    Respuestas
    1. En la valoración tanto del precio de compra de un piso como el de su alquiler hay que tomar en cuenta muchos factores, no solamente la cantidad de metros cuadrados. En su caso seguramente el piso que tiene más metros está: en peor zona, en peores condiciones, en peor situación general (tiene menos luz, está más deteriorado, etc) que el que tiene menos metros... por eso los precios se igualan.

      Usted mismo lo ha dicho... el precio del alquiler del piso más grande era excesivo... o lo bajaba o sus inquilinos no estaban dispuestos a pagarlo. Han llegado ustedes entonces a un punto de equilibrio en el precio del alquiler que, usado como referencia, valoraría su piso grande igual que su piso pequeño.

      En cualquier caso, para evitar desviaciones de precios es conveniente utilizar un índice de precios medios para hacerse una idea mejor.

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